مدیریت ساختمان

چکیده :

در گذشته و قدیم بیشتر در روستاها زندگی میکردند و زندگی شهری وجود نداشت اما این روند ادامه پیدا نکرد بلکه تغییر یافت به شکلی که اکثر زندگی ها به سوی شهرنشینی رفتند و در شهرها و در خانه ها و آپارتمان ها سکونت گزیدند علت اینکه آپارتمان ها جایگزین روستا ها شدند این است که  بسیاری از آپارتمان‌نشینان علت انتخاب آپارتمان را برای سکونت خود وجود مدیریت آن می‌دانند چون مدیریت بار مسئولیت بسیاری از کارهای مربوط به محل سکونتشان را از دوش آن‌ها بر می‌دارد اما لازم است گفته شود که مدیریت ساختمان مسکونی هم قوانین و شرایط خاص خود را دارد و به راحتی نیست و به عبارت بهتر مدیر ساختمان ویژگی های خاص خود را دارد.اولین مسئله ای که در این باره مطرح است این است که چه کسی مدیر ساختمان را انتخاب میکند؟ در پاسخ به این سوال کلیدی و مهم باید گفت که : مطابق ماده ۷ آیین&zwnj...

در گذشته و قدیم بیشتر در روستاها زندگی میکردند و زندگی شهری وجود نداشت اما این روند ادامه پیدا نکرد بلکه تغییر یافت به شکلی که اکثر زندگی ها به سوی شهرنشینی رفتند و در شهرها و در خانه ها و آپارتمان ها سکونت گزیدند علت اینکه آپارتمان ها جایگزین روستا ها شدند این است که  بسیاری از آپارتمان‌نشینان علت انتخاب آپارتمان را برای سکونت خود وجود مدیریت آن می‌دانند چون مدیریت بار مسئولیت بسیاری از کارهای مربوط به محل سکونتشان را از دوش آن‌ها بر می‌دارد اما لازم است گفته شود که مدیریت ساختمان مسکونی هم قوانین و شرایط خاص خود را دارد و به راحتی نیست و به عبارت بهتر مدیر ساختمان ویژگی های خاص خود را دارد.اولین مسئله ای که در این باره مطرح است این است که چه کسی مدیر ساختمان را انتخاب میکند؟

در پاسخ به این سوال کلیدی و مهم باید گفت که : مطابق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در ھمان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. همچنین لازم به یادآوری است که: طبق همین قانون فوق الذکر خانه ها و مجتمع های مسکونی که بیش از سه نفر مالک داشته باشند برای اداره امور مربوط به ساختمان خود از شرایط خاصی چون آتش سوزی و زلزله گرفته تا جمع آوری شارژ نیاز به مدیر ساختمان دارند. با توجه به توضیحات ذکر شده متوجه شدید که مدیر ساختمان را چه کسی انتخاب میکند حال پس از بیان این مطلب بهتر است به حقوق و وظایف این شخص بپردازیم: مدیران وظایف بسیار زیادی دارند که در ادامه به شرح و توضیح چند مورد از انها خواهیم پرداخت:در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها  آمده است  که مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستندو لازم است بیان شود که تمام اقدامات او طبق نظامات اداری صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی، زیبایی و رسیدگی به درختان و گیاهان و غیره میباشد .

   از دیگر وظیفه ای که مبتوان به آن اشاره نمود این است که مدیر یا مدیران موظف‌اند بر مبنای ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام بنا را در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنندو سهم هر یک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها توسط مدیریت مجتمع مسکونی تعیین و از شرکا گرفته شده و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

 سومین وظیفه که در اینجا میتوان به ان اشاره نمود عبارت است از قوانین مدیریت ساختمان مسکونی مدیر یا مدیران مکلف می‌کند تا میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به‌وسیله نامه به مالکین اعلام نمایند.

  مورد بعدی که بابد به آن اشاره شود: در قوانین مدیریت ساختمان مسکونی تعیین میزان هزینه شارژ پرداختی بر عهده مدیریت ساختمان است و به روش‌های گوناگون انجام شود که از تصمیمات مدیر یا هیئت مدیره است همچنین برای تسهیل کار مدیر نرم افزار هایی جهت کمک به مدیر برای محاسبه شارژمان طراحی شده است که می‌توانند از آن بهره بگیرند.

مورد بعدی به شرح زیر است: مطابق قانون آپارتمان نشینی مدیریت ساختمان‌های مسکونی و ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها: هر یک از مالکین یا مستاجرین که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیریت مجتمع مسکونی مراجعه و تقاضای رسیدگی شکایت را داشته باشندو همچنین در اینجا مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی کند. البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او به هر حال وظیفه مدیر بوده و در صورت عدم رسیدگی، مالک می‌تواند به مراجع ذیصلاح مراجعه کند.

سایر وظایف به شرح زیر است: شخصی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد بایستی پیش از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکان، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه کند. بر طبق قوانین مدیریت ساختمان‌، مدیر موظف است صحت اعتبار وکالت‌نامه را بررسی کند.

کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شود و بر اساس قانون مدیریت ساختمان، این صورت‌جلسه‌ها باید به وسیله مدیر نگهداری شود. همچنین تصمیمات که در جلسات گرفته می‌شود باید ظرف ده روز توسط مدیر به غایبین اطلاع داده شود.

تمامی موارد بیان شده گوشه ای از وظایف مدیر ساختمان بودند و از ادامه شرح و توضیح وظایف پرهیز میکنیم تا به مطالب دیگر بپردازیمنکته ای که حائز اهمیت است این است که متوجه شده باشید که طیف وظایف مدیر چقدر گسترده و بسیار زیاد میباشد .

همانطور که هر شخصی ممکن است در حیطه کاری خود تخلف و اشتباه کند مدیر ساختمان هم این امر برایش ممکن است و از این قاعده مستثنا نیست لذا تخلفات مدیر ساختمان بر اساس قانون مدیریت ساختمان به شرح زیر است:

مطابق ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

 هیچ مدیری نمی‌تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی وظایفی که به او داده شده است را به فرد دیگری واگذار کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به توانایی‌های و قابلیت‌های یک فرد، او را به عنوان مدیر ساختمان برگزیده است و مدیر یا هیئت مدیره نمی‌توانند با هیچ عذر و بهانه‌ای از زیر بار وظایف  شانه خالی کنند و این عمل خلاف قانون است. بر اساس قوانین مدیریت ساختمان‌، انتقال برخی اختیارات و وظایف توسط مدیر ساختمان باید به افراد معتمد و مورد قبول اعضای مجمع عمومی ساختمان داده شود و مدیر نمی‌تواند شخصی خارج از آپارتمان را برای این کار انتخاب کند. در صورت عدم اقدام به بیمه کردن ساختمان و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران، مسئول جبران خسارات وارد شده به ساختمان هستند. شارژ ساختمان باید صرف مسائل مرتبط با حفظ و نگهداری ساختمان و اولویت‌دهی درست هزینه شود و همچنین مدیر نمی‌تواند مبلغی از شارژ را خرج مسائلی غیر مرتبط با ساختمان کند مثلا نمیتواند شارژ ساختمان را خرج مخارج شخصی خود کند.   مدیر نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد و نیاز به اخد اجازه از آنان دارد.   اگر مدیر احساس کند که ساختمان نیاز به تغییراتی دارد باید با مجمع مشورت کند و بدون اجازه آنها نمیتواند تغییراتی ایجاد کند .

مدیریت ساختمان





تلفن :71333313

تهرانپارس، فلکه سوم، خیابان 190 غربی (علیدوستی)، نبش خیابان 121 (طاهری)، پلاک 26