قرارداد-اجاره
قرارداد-اجاره

نکات قرارداد اجاره 1399

قرارداد اجاره

اجاره” واژه رايج و پر كاربردي است كه همه ما كم و بيش درباره اش مي شنويد و بيشتر افراد با معني و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشيا هستند و بيش از همه قرارداد اجاره برای زمين و ساختمان و گاهي خودرو يا ماشين آلات صنعتي به كار برده مي شود.

با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آن ها به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان هاي با كاربري هاي گوناگون از جمله تجاري، اداري، صنعتي و مسكوني قانونگذار براي تنظيم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتي را پيش بيني كرده است.

چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟

بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحبخانه‌ها که اصطلاحا «مؤجر» نامیده می‌شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد اجاره با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.

قولنامه دستی چیست؟

این عبارت همان طور که از نامش هم پیداست، برگه‌ای است که در آن طرفین قول‌ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر کرده و پای آن را امضا می‌کنند. قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود که دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد املاکی محفوظ می‌ماند. قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آن‌ها دقت شود و تمام جزییات بصورت شفاف و دقیق آورده شوند.

ممکن است برخی افراد فقط به انعقاد قرارداد نزد بنگاه مسکن اکتفا کنند؛ در این صورت، طرفین باید جزییات قرارداد را در برگه‌های مخصوصی که از طرف اتحادیه به املاکی‌ها داده شده، ثبت و پای آن را امضا کنند. به قراردادهایی که بر روی کاغذ و بدون مراجعه به دفاتر ثبت اسناد منعقد می‌شوند، قراردادهای عادی یا قولنامه دستی گفته می‌شود.

اجاره بها و پول پيش

1- به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود؛

2- هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

قولنامه-دستی-چیست؟

انتقال محل اجاره به ديگري

1-  چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛

2-  در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از  سال 1376 تنظيم شده باشد يا پس از سال 1376 تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،‌پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.

دعاوي موجر و مستاجر 

1-    موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد يادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد؛

2-   مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

مبلغ رهن و اجاره املاک مسکونی چگونه محاسبه می‌شود؟

تعیین اجاره مسکن عموماً از طرف مشاورین املاک و صاحبان ملک به‌صورت تخصصی یا با توجه به انصاف صاحب‌ملک انجام می‌شود. اما اگر این بار که برای رؤیت ملکی جهت اجاره آپارتمان رفتید و قصد داشتید خودتان بهای اجاره آپارتمان را محاسبه کنید کافی است که پیش از هرچیز قیمت کلی آپارتمان موردنظرتان را با توجه به مساحت، امکانات و منطقه‌ای که در آن قرارگرفته است و عمر ساختمان برآورد کنید.

قبل از هر اقدامی برای اجاره آپارتمان باید شرایط اجاره مسکن در محله و منطقه موردنظرتان را بررسی نمایید، این شرایط بعضاً از محله ای به محله‌ی دیگر تفاوت‌های چشمگیری دارد.

عوامل تأثیرگذار در تعیین بهای رهن و اجاره مسکن چیست؟

نتایج تحقیقاتی در زمینه عوامل تأثیرگذار در تعیین بهای رهن و اجاره مسکن نشان داده است که ویژگی‌های اقتصادی خانوار، ازجمله درآمد، قیمت واحد مسکونی، سطح اجتماعی و طبقاتی خانوار، ویلایی یا آپارتمانی بودن، چگونگی دسترسی به مراکز تفریحی و آموزشی، زمان و هزینه‌های رفت‌وآمد، از عوامل تعیین‌کننده دراین‌باره هستند.
بر اساس یافته‌های این تحقیق اثبات‌شده است که رفتار و ترجیحات خانوارهای محلات مختلف، یکسان نیست؛ برای مثال افزایش قیمت و اجاره‌بها در محلات باارزش معاملاتی پایین، اثر منفی بر انتخاب داشته، ولی در محلات باارزش بالاتر، به‌عنوان بهبود کیفیت واحد مسکونی، تلقی شده و احتمال انتخاب، افزایش‌یافته است، همچنین گرایش به واحدهای آپارتمانی در محلات باارزش بالا، بیشتر از محلات ارزان‌قیمت است.

در ادامه بررسی عوامل تأثیرگذار در بهای رهن و اجاره مسکن به نکات زیر نیز اشاره می‌کنیم:

متراژ و مساحت کلی واحد مسکونی که کاملاً و روشن است. هرچقدر میزان فضای به کار گرفته‌شده در ساخت واحد مسکونی بیشتر باشد، امکانات و طراحی ویژه‌ای هم به لحاظ ساختمانی و هم ازنظر دکوراسیون و زیبایی وجود خواهد داشت. بنابراین اجاره املاک کم متراژ با توجه به نیازتان ارزان‌تر و البته مقرون‌به‌صرفه تر خواهد بود.

سن و سال ساخت و میزان فرسودگی یا نوسازی واحد مسکونی نیز در محاسبه و تعیین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان تأثیر دارد، چراکه استقبال مستاجرین همواره از سکونت در واحدهای نوساز و تمیز بیشتر است. از طرفی خانه‌های نوساز با توجه به استفاده از متریال جدید بازار دارای زیبای ظاهری بیشتری نسبت به خانه‌های قدیمی و کهنه‌ساز هستند.

تعداد طبقات و واحدهای مسکونی نیز حائز اهمیت است، معمولاً مجتمع‌های تک‌واحدی بهترین گزینه برای اجاره آپارتمان هستند. اینکه در هر طبقه یک واحد مسکونی قرار داشته باشد باعث حفظ بیشتر حریم شخصی ساکنین شده و البته در تعیین اجاره آپارتمان بی‌تأثیر نخواهد بود. معمولاً آپارتمان‌های خیلی شلوغ، با راهروهای پر رفت‌وآمد و سروصدای زیاد، گزینه مناسبی برای انتخاب اغلب مستأجران نخواهد بود.

کیفیت نقشه ساختمان به این معناست که آپارتمان ۵۰متری شما مهندسی و کارشناسانه طراحی و ساخته‌شده باشد. اینکه آپارتمانی بزرگ‌تر و دل‌بازتر به نظر برسد و اصطلاحاً خوش نقشه و بدون پرتی باشد نیز یکی از گزینه‌هایی است که در تعیین قیمت اجاره املاک مسکونی مؤثر است.

کیفیت مصالح و متریال به کار برده شده در نمای ساختمان و از همه مهم‌تر فضای داخلی خانه یکی از مواردی است که به‌سرعت قابل‌مشاهده است. کیفیت مصالح و انتخاب گزینشی تجهیزات و وسایل به‌کاربرده شده در ساخت از مواردی است که در آپارتمان‌های بساز بفروشی کمتر دیده می‌شود. بنابراین کیفیت مصالح و از طرفی شخصی‌ساز بودن آپارتمان در افزایش نرخ اجاره‌بها تأثیر دارد. وضعیت مقاومت در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه و همچنین وجود سیستم اطفای حریق هم می‌تواند به بالا بودن بهای اجاره املاک مسکونی کمک کند.

يادآوري مهم:

1-  طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند؛

2-  در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييدكند.

3-چگونگی تعیین اجاره بهابه میزان نرخ سود بانکی وابستگی شدید دارد.