پیش-فروش-آپارتمان
پیش-فروش-آپارتمان

پیش فروش آپارتمان 1399

پیش فروش آپارتمان

یکی از راه‌های خرید خانه و به قول معروف صاحب‌خانه شدن پیش خرید آپارتمان است. از آن‌جایی که پیش‌خرید آپارتمان یعنی پول دادن بابت چیزی که هنوز وجود ندارد، قبل از امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان باید حواسمان را خوب جمع کنیم و اطلاعاتمان را افزایش دهیم تا به دردسر نیفتیم. بهتر است قبل از این‌که با هم نکات مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمان را مرور کنیم، نگاه کوتاهی بیندازیم به قانون پیش فروش آپارتمان که اطلاع از مواد آن برای بستن قرارداد پیش فروش آپارتمان ضروری است.

پیش-فروش-آپارتمان22

قانون پیش فروش آپارتمان چیست؟

از آن‌جایی که موقع خرید و فروش چیزی، آن شیء باید موجود باشد تا نکات حقوقی خرید و فروش در آن صدق کند، خانه‌هایی که برای پیش‎خرید به فروش گذاشته می‌شوند، شامل این قوانین نمی‌شوند. برای همین، قانونگذار قوانینی مخصوص این خانه‌ها تصویب کرده‎ است. این قانون که ۲۵ ماده و  ۴ تبصره دارد، برای پیش‌فروش خانه شرایطی تعیین می‌کند. طبق قانون پیش فروش آپارتمان‌ها، هر قراردادی که در آن مالک زمین که همان پیش‌فروشنده است متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین شود و آن واحد را از ابتدای ساخت یا در طول مراحل ساخت به پیش‌خریدار منتقل کند، قرارداد پیش فروش آپارتمان محقق شده است.

پیش فروش آپارتمان چه مراحلی دارد؟

بعد از این‌که شهرداری، پروانه‌ی ساختمان را صادر می‌کند و برای هر واحد شناسنامه‌ی فنی مستقلی اختصاص می‌دهد، فروشنده می‌تواند برای دریافت مجوز انتشار آگهی اقدام کند. بعد از دریافت مجوز، فروشنده در مطبوعات و سایر رسانه‌ها، آگهی پیش‌فروش درج می‌کند.

بعد از توافق‌های اولیه، طرفین قرارداد به یکی از دفترهای اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. تخطی از هرکدام از این موارد، خلاف قانون محسوب می‌شود و جریمه دارد.

پیش-فروش-آپارتمان1

برای عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان چه نکاتی را رعایت کنیم؟

همانطور که گفتیم به خاطر نوع خاص مبادله در قرارداد پیش فروش خانه باید نسبت به نکات این نوع قرارداد آگاهی داشته باشیم. ثبت برخی از شروط در قرارداد پیش فروش خانه از دردسرهای احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند. برای سهولت کار، در این قسمت درباره‌ی بخش‌های مختلف این قرارداد صحبت خواهیم کرد. 

بخش‌های مختلف قرارداد پیش فروش آپارتمان

بخش اول: طرفین قرارداد

مثل هر قراردادی، در بخش اول قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مشخصات فردی طرفین معامله ثبت شود. فراموش نکنیم که حتماً اطلاعات ثبت‌شده در قرارداد را با مدارک طرف معامله تطبیق دهیم. نکته‌ی مهم دیگر در این بخش این است که باید مشخص شود پیش‎فروشنده در این معامله، چه سِمتی دارد. با دانستن جواب این سؤال می‌توانیم مطمئن شویم که آیا فروشنده صلاحیت انتقال ملک را دارد یا نه. پیش‌فروشنده یا مالک زمین و صاحب سند است و یا سازنده‌ی آپارتمان که در حالت دوم، بر اساس توافق قبلی، سهمی از ملک خواهد داشت. باید مطمئن شویم که طرف معامله، از نظر حقوقی مجاز به انتقال مالکیت و سند خانه است.

عموماً پیشنهاد می‌شود با مالک زمین وارد معامله شویم، اما در غیر این صورت بهتر است قبل از امضای قرارداد پیش فروش خانه، قرارداد ساخت یا نمودار قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد مشارکت مدنی  و چگونگی تقسیم ملک بین مالک و سازنده را با دقت بخوانیم و از صحت ادعاهای طرف معامله مطمئن شویم.

بخش دوم: موضوع قرارداد

در این بخش قرارداد، به تفصیل درباره‌ی واحد آپارتمانی موردمعامله صحبت می‌کنیم. فراموش نکنیم که در این قسمت باید همه‌ی جزئیات را ذکر کنیم، مانند مساحت، واحد، طبقه، شماره ثبت ملک، پارکینگ (و حتی مدل آن)، انباری، اشتراک برق، آب، گاز و تلفن، نقشه، تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، نما، جنس مصالح مثل رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، سیستم سرمایشی، آیفون، در‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و تمام جزئیاتی که در احداث بنا به کار می‌رودمی‌توانیم در قرارداد ذکر کنیم که در صورتی که واحد آپارتمانی هرکدام از این ویژگی‌ها و شرایط را نداشته باشد، با نظر کارشناس رسمی، یا از قیمت خانه کم می‌شود و یا خریدار حق فسخ قرارداد پیش فروش خانه را پیدا می‌کند.

بخش سوم: قیمت مورد معامله

در این بخش یکی از مهم‌ترین مسائل هر معامله‌ای مطرح می‌شود؛ ثمن معامله که همان بهای واحد آپارتمانی است. در این قسمت هم نباید از توجه به جزئیات غافل شویم.

بهترین کار این است که خریدار بر اساس پیشرفت کار، اقساط خانه را پرداخت کند. در صورتی که خریدار نتواند اقساط خود را پرداخت کند، فروشنده حق فسخ یا مطالبه‌ی خسارت را دارد. حتی در این حالت فروشنده می‌تواند تحویل ملک را به ازای روزهای دیرکرد خریدار، به تأخیر بیندازد. در هر صورت برای جلوگیری از هرگونه دردسری، بهتر است تمام این شرایط از قبل بین طرفین به توافق برسد و در قرارداد ثبت شود.

نکته‌ای که در این قسمت باید موردتوجه خریدار قرار بگیرد این است که بهتر است تفاوت قیمت ملکِ بدون‌سند و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر فروشنده از پرداخت هزینه‌های سند رسمی سر باز زد، خریدار می‌تواند از همان مبلغ، هزینه‌های دفترخانه را بپردازد.

بخش چهارم: تسلیم مورد معامله

تاریخ تحویل ملک یکی از مهم‌ترین شروط قرارداد پیش فروش آپارتمان است. از آن‌جایی که این تاریخ تأثیر زیادی در برنامه‌ریزی‌های خریدار دارد، لازم است به دقت تعیین شود. به هنگام امضای قرارداد باید میزان جریمه‌ی تأخیر در تحویل توافق شود.