کارشناسی ملک
کارشناسی ملک

کارشناسی ملک شما 1399

 کارشناسی ملک شما

کارشناسی ملک شما توسط کارشناسان دادگستری  یا کارشناسان حقوقی بانک ها و یا کارشناسان بخش اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود و این کار ساده نیست و نیاز به مهارت  خاصی دارد.از عوامل دخیل در کارشناسی ملک که بسیار مهم نیز میباشد فرایند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده های کمی میباشد.هنگامی که میگوییم کارشناسی ملک شاید بگویید برای چه این کار را میکنند که باید در پاسخ به این سوال گفت یکی از دلایل انجام این کار این است که قیمت ملک موردنظرتان مشخص شود.

کارشناسی ملک شما

در ادامه قصد داریم به برخی از عوامل اصلی تعیین ارزش کارشناسی ملک شما بپردازیم:

از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش زمین آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

عامل بعدی که میتوان به آن اشاره نمود اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر بر ملک میباشد.

عوامل دیگری نیز وجود دارد که به شرح زیر است:

عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک ( میتوان به طور مختصر گفت چند بر بودن ملک )

موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

 امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون های مربوطه.

کارشناسی ملک شما 1
کارشناسی ملک شما

از عوامل بسیار مهمی که در کاربردی شما اثر بسیار زیاد و چشم گیری دارد کاربری ملک میباشد چرا که بر حسب نوع کاربری ارزش آن متغیر است.

آیا وقفی بودن ملک در کارشناسی ملک تاثیر دارد؟

وقفی بودن ملک در قیمت آن تاثیر دارد پس به تبع آن در کارشناسی ملک نیز موثر خواهد بود.

در رابطه با این زمین ها باید گفت که:معمولا این زمین ها دارای سند مالکیت عرصه (زمین) هستند که در اختیار اداره اوقاف است و متصرفان املاک اوقافی دارای اجاره نامه ی زمین از اداره اوقاف هستند که معمولا به صورت اجاره نامه سه ساله تنظیم می شود و حتی  به مستاجران این زمین های اوقافی اجازه ساخت نیز پس از اخذ عوارض به صورت کتبی داده می شود.یکی از نکاتی که در این قسمت لازم است به آن اشاره شود این است که موقعیت منطقه ای ملک در قیمت و در نهایت در کارشناسی ملک اثر بسزایی دارد و باید گفت که مساحت آپارتمان و کیفیت اجرایی ساخت آن تنها یکی از عوامل موثر در ارزش گذاری قیمت کارشناسی ملک است و موقعیت منطقه ای می تواند اثر زیادی در ارزش نهایی کارشناسی ملک داشته باشد.

تمامی موارد بیان شده قسمت اول از عوامل اصلی  بودند یعنی ارزش زمین حال به عامل اصلی بعدی یعنی بنای ملک(ارزش اعیانی)خواهیم پرداخت:

این مورد خود دارای عوامل متعددی میباشد که به شرح زیر میباشد:

هزینه های شهرداری شامل عوارض صدور پروانه عوارض پذیره در املاک تجاری

-عوارض مازاد تراکم

-عوارض پیش آمدگی (منظور همان بالکن است)  عوارض حذف پارکینگ

-عوارض کمیسیونهای مختلف

– عوارض آتش نشانی و فضای سبز

-حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری که بعدا به شرح مفصل و جامع آن خواهیم پرداخت

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی

-هزینه نظارت

 -هزینه مدیریت اجراء

-تهیه مصالح وتجهیزات لازم

-تأمین ماشین آلات

– در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا

– دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

کارشناسی ملک شما

حال پس از بیان موارد فوق و توضیحاتی که بیان شد ممکن است برایتان سوال پیش آید که اصلا نحوه کارشناسی ملک شما به چه صورت میباشد؟

در پاسخ به این سوال کلیدی و مهم باید گفت که: نحوه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی با توجه به  عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه منظور از نوع سازه نوع اسکلت وسیستم سقف آن میباشد و همچنبن مشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را حساب نموده 

اعلام می نمایند وهزینه سایر موارد از قبیل امتیازات و انشعابات آب وبرق وگاز و تلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

لازم است نکته ای در مورد ارزش کارشناسی پارکینگ و انباری آپارتمان ها بیان شود که در ادامه به آن خواهیم پرداخت:

هنگام احتساب قیمت پارکینگ و انباری و به طور کلی کارشناسی ملک آن  باید به مواردی از قبیل مرغوبیت مکانی و بعد ارتفاع یعنی از نظر افزایش و کاهش ارتفاع استاندارد باشد(ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 تا 2.40 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)،نورگیری،فضا و چشم انداز، معماری داخلی و موارد بسیاری از این قبیل توجه شود.

با توجه به موارد گفته شده میتوان گفت که کارشناسی ملک شما کاری ساده و راحت نیست که بتوان به راحتی انجام داد بلکه نیاز به وقت و همچنین تخصص دارد .

در مطالب قبلی به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره شد که به آن خواهیم پرداخت:

سرقفلی یک حق مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن ، توسط قانون به رسمیت شناخته شده و بلند مدت است اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه و حدوداً 60 ساله دارد.

حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.

به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و به او واگذار کند .

در سال ۱۳۷۶قانونی در روابط موجر و مستاجر آمد که بیان می نماید گرفتن سرقفلی جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد.